深圳1987年土地拍賣：出讓使用權，而非土地本身

1949年後，中國所有城市土地均屬國家所有，並無償劃撥；1982年憲法明確禁止任何組織或個人買賣、出租或以其他方式轉讓土地。深圳作為中國首個經濟特區發展迅速，卻無法將其最大的資產轉化為基礎建設所需的現金——其腳下的土地無論出價多高都不能合法出售。

深圳借鑑香港的批租制度，採納香港商人霍英東的建議：將所有權與使用權分離。國家永久保留所有權；買方購得在固定期限內使用土地的明確權利，而該權利可像財產一樣轉讓、出租或抵押。

1987年12月1日，中華人民共和國首次土地拍賣在深圳舉行。該地塊——8,588平方米、50年住宅土地使用權——經17分鐘競價，由深圳市特區房地產開發公司以525萬元人民幣競得，拍賣師劉佳勝落槌。

法律必須跟上。1988年4月12日，全國人民代表大會修改憲法，規定「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」，並修訂《土地管理法》，確立國有土地有償使用制度。

出讓土地使用權，而非土地本身

將所有權與使用權分離，使土地得以市場化，而不觸碰土地屬於國家的憲法規定

固定期限、可轉讓的權利賦予買方市場所需的一切：排他性、期限，以及轉售、出租或抵押的能力

公開拍賣揭示了若由委員會決定則須憑空設定的價格，並為此後每一地塊樹立了公開基準

所得款項為經濟特區的基礎建設提供資金，無需等待中央預算撥款

當某項資產在法律上無法轉手時，不要對抗禁令——而是創造一項可以轉讓的權利。透過條款、可轉讓性和拍賣，可以在禁止土地市場的體制內建立土地市場。

1988年4月的憲法修正使土地使用權轉讓在全國合法化，有償使用制度成為中國城市土地市場的法律基礎。市政土地拍賣隨後為中國城市化的基礎建設提供資金——土地出讓成為市政府最大的單一收入來源。深圳的落槌被紀念為中華人民共和國歷史上首次土地拍賣，而「深圳模式」的國家所有權加批租制，至今仍是中國房地產市場的框架。