O leilão de terras de Shenzhen em 1987: vender o direito de uso, não a terra em si

Após 1949, toda a terra urbana na China era de propriedade estatal e distribuída gratuitamente; a Constituição de 1982 proibia explicitamente que qualquer organização ou indivíduo comprasse, vendesse, arrendasse ou de qualquer outra forma transferisse terra. Shenzhen, a primeira zona econômica especial da China, crescia rapidamente, mas não tinha como converter seu maior ativo em dinheiro para infraestrutura — a terra sob ela não podia ser vendida legalmente por preço algum.

Shenzhen inspirou-se no sistema de arrendamento de Hong Kong, adotando a sugestão do empresário hong-konguês Fok Ying-tung: separar a propriedade dos direitos de uso. O Estado manteria a propriedade para sempre; os compradores adquiririam um direito definido de usar a terra por um prazo fixo, e esse direito poderia ser transferido, arrendado ou hipotecado como propriedade.

Em 1º de dezembro de 1987, ocorreu em Shenzhen o primeiro leilão de terras da República Popular da China. O lote — 8.588 metros quadrados de direitos de uso residencial por 50 anos — foi arrematado pela Shenzhen Special Economic Zone Real Estate Development Co. por 5,25 milhões de yuans após uma disputa de lances que durou 17 minutos, com o leiloeiro Liu Jiasheng batendo o martelo.

A lei teve de se atualizar. Em 12 de abril de 1988, o Congresso Nacional do Povo emendou a constituição para que "os direitos de uso da terra possam ser transferidos de acordo com disposições legais", e a Lei de Administração de Terras foi revisada para instituir um sistema de uso oneroso para terras estatais.

Vender o direito de usar a terra, não a terra em si

Separar a propriedade do uso tornou a terra comercializável sem tocar na regra constitucional de que a terra pertence ao Estado

Um direito transferível e por prazo fixo dá aos compradores tudo o que um mercado precisa: exclusividade, um prazo de vigência e a capacidade de revendê-lo, arrendá-lo ou hipotecá-lo

Um leilão aberto revelou o preço que uma comissão teria tido de inventar e estabeleceu uma referência pública para cada lote que se seguiu

A receita financiou a infraestrutura da zona econômica especial sem esperar por alocações do orçamento central

Quando um ativo não pode legalmente mudar de mãos, não lute contra a proibição — invente um direito que possa. Termos, transferibilidade e um leilão podem construir um mercado de terras dentro de um sistema que o proíbe.

A emenda constitucional de abril de 1988 legalizou a transferência de direitos de uso da terra em todo o país, e o sistema de uso oneroso tornou-se a base legal do mercado de terras urbano da China. Os leilões municipais de terras passaram a financiar a infraestrutura da urbanização chinesa — as vendas de terras tornaram-se a maior fonte única de receita para os governos municipais. O martelo de Shenzhen é comemorado como o primeiro leilão de terras na história da República Popular da China, e o "modelo de Shenzhen" de arrendamento com propriedade estatal permanece como o arcabouço do mercado imobiliário chinês até hoje.