La vente aux enchères de terrains de 1987 à Shenzhen : vendre le droit d'usage, pas le terrain lui-même

Après 1949, tous les terrains urbains en Chine appartenaient à l'État et étaient attribués gratuitement ; la Constitution de 1982 interdisait explicitement à toute organisation ou à tout individu d'acheter, de vendre, de louer ou de transférer de quelque autre manière que ce soit un terrain. Shenzhen, première zone économique spéciale de Chine, connaissait une croissance rapide mais n'avait aucun moyen de convertir son principal atout en liquidités pour financer ses infrastructures — le sol sur lequel elle reposait ne pouvait légalement être vendu à aucun prix.

Shenzhen s'est inspiré du système de baux emphytéotiques de Hong Kong, en adoptant la suggestion de l'homme d'affaires hongkongais Fok Ying-tung : séparer la propriété des droits d'usage. L'État conserverait la propriété à perpétuité ; les acheteurs acquerraient un droit d'usage défini du terrain pour une durée déterminée, et ce droit pourrait être transféré, loué ou hypothéqué comme un bien immobilier.

Le 1er décembre 1987, la première vente aux enchères de terrains de la République populaire de Chine a eu lieu à Shenzhen. La parcelle — 8 588 mètres carrés de droits d'usage résidentiel pour 50 ans — a été adjugée à la Shenzhen Special Economic Zone Real Estate Development Co. pour 5,25 millions de yuans à l'issue d'une compétition d'enchères qui a duré 17 minutes, le commissaire-priseur Liu Jiasheng donnant le coup de marteau.

La loi a dû rattraper son retard. Le 12 avril 1988, l'Assemblée populaire nationale a modifié la Constitution afin que « les droits d'usage du sol puissent être transférés conformément aux dispositions légales », et la loi sur l'administration des terres a été révisée pour instaurer un système d'usage payant des terrains appartenant à l'État.

Vendre le droit d'usage du sol, pas le sol lui-même

La séparation de la propriété et de l'usage a rendu le terrain commercialisable sans toucher à la règle constitutionnelle selon laquelle le sol appartient à l'État

Un droit transférable à durée déterminée offre aux acheteurs tout ce dont un marché a besoin : l'exclusivité, une durée de vie et la possibilité de le revendre, de le louer ou de l'hypothéquer

Une vente aux enchères ouverte a révélé le prix qu'un comité aurait dû inventer, et a établi une référence publique pour chaque parcelle qui a suivi

Le produit de la vente a financé les infrastructures de la zone économique spéciale sans attendre les dotations budgétaires centrales

Lorsqu'un actif ne peut légalement changer de mains, ne combattez pas l'interdiction — inventez un droit qui le peut. Des conditions, la transférabilité et une vente aux enchères peuvent bâtir un marché foncier à l'intérieur d'un système qui l'interdit.

L'amendement constitutionnel d'avril 1988 a légalisé le transfert des droits d'usage du sol à l'échelle nationale, et le système d'usage payant est devenu le fondement juridique du marché foncier urbain chinois. Les ventes aux enchères municipales de terrains ont ensuite financé les infrastructures de l'urbanisation chinoise — les ventes de terrains sont devenues la plus grande source de recettes unique pour les gouvernements municipaux. Le coup de marteau de Shenzhen est commémoré comme la première vente aux enchères de terrains de l'histoire de la République populaire de Chine, et le « modèle de Shenzhen » du bail emphytéotique avec propriété étatique reste le cadre du marché immobilier chinois aujourd'hui.