Shenzhens Landauktion von 1987: das Nutzungsrecht verkaufen, nicht das Land selbst

Nach 1949 war alles städtische Land in China Staatseigentum und wurde kostenlos zugeteilt; die Verfassung von 1982 verbot ausdrücklich, dass eine Organisation oder Einzelperson Land kauft, verkauft, verpachtet oder anderweitig überträgt. Shenzhen, Chinas erste Sonderwirtschaftszone, wuchs schnell, hatte aber keine Möglichkeit, seinen größten Vermögenswert in Bargeld für die Infrastruktur umzuwandeln — das Land darunter konnte zu keinem Preis legal verkauft werden.

Shenzhen orientierte sich am Pachtmodell Hongkongs und folgte dem Vorschlag des Hongkonger Geschäftsmanns Fok Ying-tung: Eigentum und Nutzungsrechte trennen. Der Staat würde das Eigentum für immer behalten; Käufer würden ein definiertes Recht erwerben, das Land für eine feste Laufzeit zu nutzen, und dieses Recht konnte wie Eigentum übertragen, verpachtet oder beliehen werden.

Am 1. Dezember 1987 fand in Shenzhen die erste Landauktion der Volksrepublik China statt. Das Grundstück — 8.588 Quadratmeter Wohnbauland-Nutzungsrechte für 50 Jahre — ging nach einem Bieterwettbewerb, der 17 Minuten dauerte, für 5,25 Millionen Yuan an die Shenzhen Special Economic Zone Real Estate Development Co., wobei der Auktionator Liu Jiasheng den Hammer schlug.

Das Recht musste nachziehen. Am 12. April 1988 änderte der Nationale Volkskongress die Verfassung dahingehend, dass „Landnutzungsrechte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen übertragen werden können“, und das Landverwaltungsgesetz wurde überarbeitet, um ein System der entgeltlichen Nutzung für staatliches Land einzuführen.

Das Recht verkaufen, das Land zu nutzen, nicht das Land selbst

Die Trennung von Eigentum und Nutzung machte das Land vermarktbar, ohne die Verfassungsregel zu berühren, dass Land dem Staat gehört

Ein befristetes, übertragbares Recht gibt Käufern alles, was ein Markt braucht: Exklusivität, eine Laufzeit und die Möglichkeit, es weiterzuverkaufen, zu verpachten oder zu beleihen

Eine offene Auktion offenbarte den Preis, den ein Ausschuss sonst hätte erfinden müssen, und setzte einen öffentlichen Maßstab für jedes folgende Grundstück

Die Erlöse finanzierten die Infrastruktur der Sonderwirtschaftszone, ohne auf zentrale Haushaltszuweisungen zu warten

Wenn ein Vermögenswert rechtlich nicht den Besitzer wechseln kann, kämpfe nicht gegen das Verbot — erfinde ein Recht, das es kann. Bedingungen, Übertragbarkeit und eine Auktion können einen Landmarkt innerhalb eines Systems aufbauen, das einen solchen verbietet.

Die Verfassungsänderung vom April 1988 legalisierte die Übertragung von Landnutzungsrechten landesweit, und das System der entgeltlichen Nutzung wurde zur rechtlichen Grundlage von Chinas städtischem Landmarkt. Kommunale Landauktionen finanzierten in der Folge die Infrastruktur der chinesischen Urbanisierung — Landverkäufe wurden zur größten einzelnen Einnahmequelle der Stadtregierungen. Shenzhens Hammer wird als erste Landauktion in der Geschichte der Volksrepublik China gewürdigt, und das „Shenzhen-Modell“ des Erbbaurechts bei Staatseigentum bleibt bis heute der Rahmen für Chinas Immobilienmarkt.