La subasta de tierras de Shenzhen de 1987: vender el derecho de uso, no la tierra en sí

Después de 1949, toda la tierra urbana de China era de propiedad estatal y se asignaba de forma gratuita; la Constitución de 1982 prohibía explícitamente que cualquier organización o individuo comprara, vendiera, arrendara o transfiriera la tierra de cualquier otra forma. Shenzhen, la primera zona económica especial de China, crecía rápidamente pero no tenía forma de convertir su mayor activo en efectivo para infraestructura: la tierra bajo sus pies no podía venderse legalmente a ningún precio.

Shenzhen se inspiró en el sistema de arrendamiento de Hong Kong y adoptó la sugerencia del empresario hongkonés Fok Ying-tung: separar la propiedad de los derechos de uso. El Estado conservaría la propiedad para siempre; los compradores adquirirían un derecho definido a usar la tierra por un plazo fijo, y ese derecho podría transferirse, arrendarse o hipotecarse como una propiedad.

El 1 de diciembre de 1987 se celebró en Shenzhen la primera subasta de tierras de la República Popular China. El terreno —8.588 metros cuadrados de derechos de uso residencial por 50 años— fue adjudicado a Shenzhen Special Economic Zone Real Estate Development Co. por 5,25 millones de yuanes tras una puja que duró 17 minutos, con el subastador Liu Jiasheng dando el martillazo.

La ley tuvo que ponerse al día. El 12 de abril de 1988, la Asamblea Popular Nacional enmendó la constitución para que «los derechos de uso de la tierra puedan transferirse de conformidad con las disposiciones legales», y se revisó la Ley de Administración de Tierras para instituir un sistema de uso oneroso de la tierra estatal.

Vender el derecho de uso de la tierra, no la tierra en sí

Separar la propiedad del uso hizo que la tierra fuera comercializable sin tocar la norma constitucional de que la tierra pertenece al Estado

Un derecho transferible y de plazo fijo da a los compradores todo lo que un mercado necesita: exclusividad, una vida útil y la capacidad de revenderlo, arrendarlo o hipotecarlo

Una subasta abierta reveló el precio que un comité habría tenido que inventar, y fijó una referencia pública para cada terreno que siguió

Los ingresos financiaron la infraestructura de la zona económica especial sin esperar asignaciones del presupuesto central

Cuando un activo no puede cambiar legalmente de manos, no hay que luchar contra la prohibición: hay que inventar un derecho que sí pueda. Las condiciones, la transferibilidad y una subasta pueden construir un mercado de tierras dentro de un sistema que lo prohíbe.

La enmienda constitucional de abril de 1988 legalizó la transferencia de derechos de uso de la tierra en todo el país, y el sistema de uso oneroso se convirtió en la base legal del mercado de tierras urbanas de China. Las subastas municipales de tierras pasaron a financiar la infraestructura de la urbanización china: la venta de tierras se convirtió en la mayor fuente única de ingresos para los gobiernos municipales. El martillazo de Shenzhen se conmemora como la primera subasta de tierras en la historia de la República Popular China, y el «modelo Shenzhen» de arrendamiento con propiedad estatal sigue siendo el marco del mercado inmobiliario de China hoy.