深圳1987年土地拍卖：出让使用权，而非土地本身

1949年后，中国所有城市土地归国家所有并无偿划拨；1982年宪法明确禁止任何组织或个人买卖、出租或以其他形式转让土地。深圳作为中国第一个经济特区发展迅速，却无法将其最大的资产转化为基础设施建设所需的现金——脚下的土地无论出价多高都不能合法出售。

深圳借鉴香港的批租制度，采纳香港商人霍英东的建议：将所有权与使用权分离。国家永久保留所有权；买方购买在固定期限内使用土地的明确权利，该权利可以像财产一样转让、出租或抵押。

1987年12月1日，中华人民共和国首次土地拍卖在深圳举行。该地块——8588平方米、50年住宅用地使用权——经过17分钟的竞价，由深圳经济特区房地产公司以525万元竞得，拍卖师刘佳胜落槌成交。

法律必须跟上。1988年4月12日，全国人民代表大会修改宪法，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，并修订了《土地管理法》，确立国有土地有偿使用制度。

出让土地使用权，而非土地本身

将所有权与使用权分离，使土地在不触动土地归国家所有这一宪法规定的前提下可以进入市场

有期限、可转让的权利为买方提供了市场所需的一切：排他性、期限，以及转售、出租或抵押的能力

公开拍卖揭示了价格——否则只能由委员会凭空设定——并为后续每一块土地确立了公开基准

所得收益为经济特区的基础设施提供了资金，无需等待中央预算拨款

当某项资产无法合法易手时，不要对抗禁令——而是创设一种可以转让的权利。通过条款、可转让性和拍卖，可以在禁止土地市场的体制内建立土地市场。

1988年4月的宪法修正案使土地使用权转让在全国合法化，有偿使用制度成为中国城市土地市场的法律基础。市政土地拍卖随后为中国城镇化的基础设施提供了资金——土地出让成为城市政府最大的单一收入来源。深圳的那次落槌被纪念为中华人民共和国历史上首次土地拍卖，而“国家所有、批租使用”的“深圳模式”至今仍是中国房地产市场的框架。