Atomic Orchard financia aluguéis acessíveis em Portland reduzindo pela metade o dividendo de seus investidores para 4%

A Fast Company relatou em novembro de 2021 sobre o Atomic Orchard Experiment, um edifício de 58.000 pés quadrados e 49 unidades planejado para um antigo local de reparo de automóveis e estacionamento em Portland, Oregon. Kevin Cavenaugh, fundador da incorporadora Guerrilla Development, disse: 'Tudo o que você precisa fazer para criar moradia acessível é cobrar menos aluguel.' Ele argumenta que construir de forma austera reduz a hipoteca, e que o fato de uma unidade poder ser alugada por X não significa que precise ser.

O financiamento é o truque. Dispensar os subsídios federais que os incorporadores costumam usar evita obstáculos burocráticos que atrasam projetos e aumentam despesas. Ele conseguiu que investidores com mentalidade de impacto aceitassem um dividendo de 4% em vez dos habituais 8%; cerca de US$ 200.000 retornam ao edifício, subsidiando 12 das 49 unidades, com mais unidades convertidas a cada ano à medida que a receita cresce. As unidades a preço de mercado podem ser alugadas por cerca de US$ 1.700, e as acessíveis por US$ 950 ou US$ 1.000. Não há estacionamento, o que Portland não exige.

Cavenaugh planejava alugar para trabalhadores de baixa renda em funções críticas, como assistentes sociais na linha de frente, o que ele verificou com seu advogado ser legal. O projeto deveria ter suas obras iniciadas no fevereiro seguinte. O artigo adverte que não há garantia de que futuros proprietários não aumentem os aluguéis.

Não busque subsídios: convença os investidores a aceitar metade do dividendo habitual e use esse dinheiro como um subsídio de aluguel embutido.

Os programas de subsídio vêm com aprovações e regras que acrescentam meses e custos, então dispensá-los mantém a construção barata.

Investidores que valorizam o impacto social aceitarão um rendimento menor, e essa diferença é dinheiro real.

Construir de forma austera significa uma hipoteca menor, então aluguéis mais baixos ainda a cobrem.

Sem estacionamento, o projeto evita um custo que a cidade não exige.

Se os investidores aceitarem um retorno menor, a acessibilidade pode ser financiada dentro do próprio fluxo de caixa do edifício, sem aprovação de subsídio a esperar.

Até a data do relatório, o edifício ainda não havia sido construído; o início das obras estava planejado para fevereiro após a publicação. O artigo observa que a acessibilidade não está garantida se o edifício for vendido ou se seus proprietários mudarem de política. Também relata que o edifício anterior da empresa, de unidades de ocupação individual financiado por crowdfunding em 2020, foi construído com uma organização sem fins lucrativos de combate à falta de moradia, com outro em construção.