Atomic Orchard finanziert bezahlbare Mieten in Portland, indem es die Dividende seiner Investoren auf 4 % halbiert

Fast Company berichtete im November 2021 über das Atomic Orchard Experiment, ein 58.000 Quadratfuß großes Gebäude mit 49 Wohneinheiten, das auf einem ehemaligen Autoreparatur- und Parkplatz in Portland, Oregon, geplant war. Kevin Cavenaugh, Gründer des Entwicklers Guerrilla Development, sagte: „Alles, was man tun muss, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist, weniger Miete zu verlangen.“ Er argumentiert, dass eine sparsame Bauweise die Hypothek senkt und dass eine Wohneinheit nicht deshalb, weil sie für X vermietet werden könnte, auch für X vermietet werden muss.

Die Finanzierung ist der Kniff. Der Verzicht auf die föderalen Subventionen, die Entwickler üblicherweise nutzen, vermeidet bürokratische Hürden, die Projekte verlangsamen und verteuern. Er brachte wirkungsorientierte Investoren dazu, eine Dividende von 4 % statt der üblichen 8 % zu akzeptieren; etwa 200.000 US-Dollar fließen in das Gebäude zurück und subventionieren 12 von 49 Wohneinheiten, wobei jährlich weitere umgewandelt werden sollen, sobald die Einnahmen wachsen. Marktübliche Wohneinheiten könnten für etwa 1.700 US-Dollar vermietet werden, bezahlbare für 950 oder 1.000 US-Dollar. Es gibt keine Parkplätze, die Portland auch nicht vorschreibt.

Cavenaugh plante, an Geringverdiener zu vermieten, die kritische Berufe ausüben, etwa Sozialarbeiter an der Front, was er von seinem Anwalt prüfen ließ und für legal befunden wurde. Der Baubeginn war für den folgenden Februar geplant. Der Artikel warnt, dass es keine Garantie dafür gibt, dass künftige Eigentümer die Mieten nicht erhöhen werden.

Keine Subventionen anstreben: Investoren davon überzeugen, die Hälfte der üblichen Dividende zu akzeptieren, und dieses Geld als eingebaute Mietsubvention nutzen.

Subventionsprogramme gehen mit Genehmigungen und Regeln einher, die Monate und Kosten hinzufügen; ihr Verzicht hält den Bau günstig.

Investoren, denen soziale Wirkung wichtig ist, akzeptieren eine niedrigere Rendite, und diese Differenz ist echtes Geld.

Sparsames Bauen bedeutet eine kleinere Hypothek, sodass niedrigere Mieten sie noch decken.

Ohne Parkplätze vermeidet das Projekt Kosten, die die Stadt nicht vorschreibt.

Wenn Investoren eine geringere Rendite akzeptieren, kann Bezahlbarkeit aus dem eigenen Cashflow des Gebäudes finanziert werden, ohne auf eine Subventionsgenehmigung warten zu müssen.

Zum Zeitpunkt des Berichts war das Gebäude noch nicht gebaut; der Baubeginn war für Februar nach der Veröffentlichung geplant. Der Artikel merkt an, dass die Bezahlbarkeit nicht gesichert ist, falls das Gebäude verkauft wird oder seine Eigentümer ihre Politik ändern. Er berichtet außerdem, dass das frühere, 2020 per Crowdfunding finanzierte Ein-Zimmer-Wohngebäude der Firma mit einer Obdachlosen-Nonprofit-Organisation gebaut wurde und ein weiteres im Bau ist.