Atomic Orchard finance des loyers abordables à Portland en réduisant de moitié le dividende de ses investisseurs à 4 %

Fast Company a rapporté en novembre 2021 le cas de l'Atomic Orchard Experiment, un immeuble de 58 000 pieds carrés et 49 logements prévu sur un ancien garage automobile et parking à Portland, dans l'Oregon. Kevin Cavenaugh, fondateur du promoteur Guerrilla Development, a déclaré : « Tout ce qu'il faut faire pour créer du logement abordable, c'est de demander un loyer moins élevé. » Il soutient que construire de façon austère réduit l'hypothèque, et que le fait qu'un logement puisse se louer à X ne signifie pas qu'il doive l'être.

Le financement est l'astuce. Renoncer aux subventions fédérales que les promoteurs utilisent habituellement évite les obstacles bureaucratiques qui ralentissent les projets et en augmentent le coût. Il a obtenu d'investisseurs sensibles à l'impact social qu'ils acceptent un dividende de 4 % au lieu des 8 % habituels ; environ 200 000 dollars sont réinjectés dans l'immeuble, subventionnant 12 des 49 logements, avec davantage de logements convertis chaque année à mesure que les revenus augmentent. Les logements au prix du marché pourraient se louer environ 1 700 dollars, les logements abordables 950 ou 1 000 dollars. Il n'y a pas de parking, ce que Portland n'exige pas.

Cavenaugh prévoyait de louer à des travailleurs à faible revenu occupant des emplois essentiels, comme des travailleurs sociaux de première ligne, ce dont il a vérifié auprès de son avocat que c'était légal. Le projet devait démarrer les travaux en février suivant. L'article avertit qu'il n'y a aucune garantie que les futurs propriétaires n'augmenteront pas les loyers.

Ne pas chercher de subventions : convaincre les investisseurs d'accepter la moitié du dividende habituel et utiliser cet argent comme subvention intégrée au loyer.

Les programmes de subventions s'accompagnent d'autorisations et de règles qui ajoutent des mois et des coûts, donc les éviter maintient le coût de construction bas.

Les investisseurs attachés à l'impact social acceptent un rendement plus faible, et cet écart représente de l'argent réel.

Construire de façon austère signifie une hypothèque plus petite, donc des loyers plus bas la couvrent encore.

Sans parking, le projet évite un coût que la ville n'exige pas.

Si les investisseurs acceptent un rendement plus faible, l'abordabilité peut être financée à l'intérieur du flux de trésorerie de l'immeuble lui-même, sans autorisation de subvention à attendre.

Au moment de l'article, l'immeuble n'était pas encore construit ; la pose de la première pierre était prévue en février après publication. L'article note que l'abordabilité n'est pas garantie si l'immeuble est vendu ou si ses propriétaires changent de politique. Il rapporte aussi que l'immeuble de chambres individuelles de l'entreprise, financé par crowdfunding en 2020, avait été construit avec une association luttant contre le sans-abrisme, et qu'un autre était en construction.