1986년 주택 세액공제는 민간 투자자들이 세법을 통해 저렴한 주택을 지원하도록 했다

1986년 세제개혁법(Tax Reform Act of 1986)으로 창설된 저소득층 주택 세액공제(Low-Income Housing Tax Credit, LIHTC)는 미국에서 저렴한 임대 주택을 공급하는 주요 수단이 되었다. 연방정부는 매년 약 100억 달러 규모의 세액공제를 1인당 기준으로 주 및 지방 기관에 배분하고, 각 주는 주별 적격배분계획(Qualified Allocation Plan)에 규정된 경쟁 절차를 통해 이를 민간 개발자에게 분배한다.

이 제도의 영리함은 보조금이 세법을 통해 전달된다는 점에 있다. LIHTC 사업에 투자한 투자자는 일반적으로 10년에 걸쳐 청구되는 세액공제 1달러당 연방 세금에서 1달러를 공제받으며, 이렇게 예상되는 절세액은 개발자가 차입해야 하는 금액을 줄여주는 지분이 되고, 이것이 임대료를 저렴하게 만든다. 해당 부동산은 저렴성 유지 기간 내내 소득 및 임대료 제한을 충족해야 한다.

그 규모는 다른 어떤 미국 주택 프로그램과도 비교할 수 없다. 1986년 이후 이 세액공제는 413만 채의 저렴한 임대 주택 개발을 지원했으며, 여기에는 1987년부터 2022년까지 56,032개 사업에 걸친 365만 호가 포함된다. 세액공제로 지원된 부동산에 거주하는 가구의 소득 중위값은 약 18,600달러이며, 약 55퍼센트가 극저소득 가구이다.

세액공제는 희소하며 이를 두고 경쟁한다.

민간 투자자들이 유동성 있는 시장에서 세액공제의 가격을 매기므로, 보조금의 가치는 기관이 아니라 수요와 공급에 의해 결정된다.

주(州)는 사업들을 서로 경쟁시키므로, 희소한 세액공제는 지역 정책에 가장 부합하는 개발 사업에 돌아간다.

개발자와 투자자가 준수 부담을 분담하므로, 연방정부가 수천 개의 사업을 직접 관리하지 않는다.

10년의 청구 기간이 저렴성 유지 요건과 일치하여 보조금과 제약 조건이 정렬된다.

보조금이 수백만 개의 소규모 사업에 도달해야 할 때는, 보조금 관료 체계를 구축하는 대신 희소하고 거래 가능한 세제 혜택을 발행하여 민간 투자자가 그 가치를 평가하고 개발자가 이를 두고 경쟁하도록 하라.

LIHTC는 1986년 이후 680만 개가 넘는 일자리와 약 7,730억 달러의 임금 및 사업 소득을 창출했으며, 그 모델은 여러 국가에서 다양한 형태로 모방되었다. 비판자들은 저렴성 유지 기간이 만료된다는 점을 지적한다. 라이스 대학교 킨더 연구소(Rice Kinder Institute)는 향후 수년 내에 수천 호가 소득 제한을 상실할 위험에 처해 있다고 지적한다. 또한 이 세액공제는 소규모 개발자에게 복잡하다는 점도 지적되며, 이를 확대하거나 단순화하려는 제안이 수년간 의회에서 회자되어 왔다.