1986年住房税收抵免：通过税法让私人投资者资助经济适用房

低收入住房税收抵免（LIHTC）由1986年《税收改革法案》创立，已成为美国生产经济适用租赁住房的主要工具。联邦政府每年按人均向州和地方机构分配约100亿美元的抵免额度，各州通过其合格分配计划中的竞争性程序将抵免分配给私人开发商。

该机制的巧妙之处在于，补贴通过税法传递：投资LIHTC项目的投资者每1美元抵免可减少1美元联邦税，通常在10年内申领，预期税收节省成为权益，降低开发商需借贷的金额——这使租金保持在可负担水平。物业必须在负担期内满足收入和租金限制。

其规模在美国任何住房计划中无与伦比：自1986年以来，该抵免资助了413万套经济适用租赁住房的开发，其中1987年至2022年间在56032个项目中建成365万套；抵免资助物业中的家庭收入中位数约为18600美元，约55%为极低收入家庭。

抵免额度稀缺且需竞争获取。

私人投资者在流动性市场中为抵免定价，因此补贴价值由供需决定，而非机构设定。

各州让项目相互竞争，所以稀缺抵免流向最符合当地政策的开发项目。

开发商和投资者分担合规负担，因此联邦政府无需管理数千个项目。

10年申领期与负担要求一致，使补贴与约束相匹配。

当补贴需惠及数百万个小项目时，发放稀缺、可交易的税收优惠，让私人投资者为其定价、开发商竞争获取，而非建立拨款官僚机构。

自1986年以来，LIHTC已创造超过680万个就业岗位和约7730亿美元的工资和商业收入，其模式已被其他国家以多种形式借鉴。批评者指出负担期会到期——赖斯金德研究所警告未来几年数千套住房面临失去收入限制的风险——且该抵免对小开发商而言较为复杂；扩大或简化抵免的提案多年来在国会讨论。