Le crédit au logement de 1986 a fait financer des logements abordables par des investisseurs privés via le code des impôts

Créé par la loi de réforme fiscale de 1986, le crédit d'impôt pour le logement des personnes à faible revenu (LIHTC) est devenu le principal outil du pays pour produire des logements locatifs abordables. Le gouvernement fédéral alloue chaque année environ 10 milliards de dollars de crédits aux agences étatiques et locales sur une base par habitant, et les États les distribuent à des promoteurs privés par un processus concurrentiel défini dans le plan d'allocation qualifié de chaque État.

L'astuce du mécanisme réside dans le fait que la subvention passe par le code des impôts : un investisseur qui participe à un projet LIHTC déduit 1 $ de sa facture d'impôt fédéral pour chaque dollar de crédit, généralement réclamé sur 10 ans, et cette économie d'impôt attendue devient des fonds propres qui réduisent ce que le promoteur doit emprunter — ce qui rend les loyers abordables. Les propriétés doivent respecter des restrictions de revenus et de loyers pendant toute la période d'accessibilité.

L'ampleur est sans équivalent parmi les autres programmes de logement américains : depuis 1986, le crédit a financé le développement de 4,13 millions de logements locatifs abordables, dont 3,65 millions d'unités réparties dans 56 032 projets entre 1987 et 2022 ; les ménages des propriétés financées par le crédit ont un revenu médian d'environ 18 600 $, et environ 55 pour cent sont extrêmement à faible revenu.

Les crédits sont rares et font l'objet d'une concurrence.

Les investisseurs privés évaluent le crédit sur un marché liquide, de sorte que la valeur de la subvention est fixée par l'offre et la demande, et non par une agence.

Les États mettent les projets en concurrence les uns avec les autres, de sorte que les crédits rares vont aux développements qui correspondent le mieux à la politique locale.

Les promoteurs et les investisseurs partagent la charge de la conformité, de sorte que le gouvernement fédéral ne gère pas des milliers de projets.

Une période de réclamation de 10 ans correspond à l'exigence d'accessibilité, alignant la subvention sur la contrainte.

Lorsqu'une subvention doit atteindre des millions de petits projets, émettre des avantages fiscaux rares et négociables et laisser les investisseurs privés les évaluer et les promoteurs être en concurrence pour les obtenir, au lieu de bâtir une bureaucratie de subventions.

Le LIHTC a généré plus de 6,8 millions d'emplois et un montant estimé à 773 milliards de dollars de salaires et de revenus d'entreprise depuis 1986, et son modèle a été copié sous diverses formes par d'autres pays. Les critiques notent que les périodes d'accessibilité expirent — le Rice Kinder Institute signale des milliers d'unités risquant de perdre leurs restrictions de revenus dans les années à venir — et que le crédit est complexe pour les petits promoteurs ; des propositions visant à l'étendre ou à le simplifier circulent au Congrès depuis des années.