Der Wohnungsbau-Steuergutschrift von 1986 ließ private Investoren über den Steuercode bezahlbare Wohnungen finanzieren

Die Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC), geschaffen durch den Tax Reform Act von 1986, ist zum wichtigsten Instrument der Nation zur Schaffung bezahlbaren Mietwohnraums geworden. Die Bundesregierung weist jährlich etwa 10 Milliarden US-Dollar an Gutschriften auf Pro-Kopf-Basis den Bundesstaaten und lokalen Behörden zu, und die Bundesstaaten verteilen sie über ein wettbewerbliches Verfahren, das in jedem staatlichen Qualified Allocation Plan festgelegt ist, an private Entwickler.

Die Cleverness des Mechanismus liegt darin, dass die Subvention über den Steuercode bereitgestellt wird: Ein Investor, der sich an einem LIHTC-Projekt beteiligt, zieht 1 US-Dollar von seiner Bundessteuerschuld für jeden 1 US-Dollar an Gutschrift ab, in der Regel über 10 Jahre geltend gemacht, und diese erwartete Steuerersparnis wird zu Eigenkapital, das senkt, was der Entwickler leihen muss — und das ist es, was die Mieten bezahlbar macht. Die Immobilien müssen während des gesamten Bezahlbarkeitszeitraums Einkommens- und Mietbeschränkungen erfüllen.

Der Umfang wird von keinem anderen US-Wohnungsprogramm erreicht: Seit 1986 hat die Gutschrift die Entwicklung von 4,13 Millionen bezahlbaren Mietwohnungen finanziert, darunter 3,65 Millionen Einheiten in 56.032 Projekten zwischen 1987 und 2022; Haushalte in gutschriftfinanzierten Immobilien haben ein Median-Einkommen von etwa 18.600 US-Dollar, und rund 55 Prozent sind extrem einkommensschwach.

Gutschriften sind knapp und umkämpft.

Private Investoren bewerten die Gutschrift in einem liquiden Markt, sodass der Wert der Subvention durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird, nicht durch eine Behörde.

Die Bundesstaaten lassen Projekte gegeneinander konkurrieren, sodass die knappen Gutschriften an die Entwicklungen gehen, die am besten zur lokalen Politik passen.

Entwickler und Investoren teilen sich die Compliance-Last, sodass die Bundesregierung nicht Tausende von Projekten verwalten muss.

Ein 10-jähriger Geltendmachungszeitraum entspricht der Bezahlbarkeitsanforderung und bringt die Subvention mit der Auflage in Einklang.

Wenn eine Subvention Millionen kleiner Projekte erreichen muss, sollten knappe, handelbare Steuervorteile ausgegeben werden, und private Investoren sollten sie bewerten und Entwickler um sie konkurrieren, statt eine Zuschussbürokratie aufzubauen.

Die LIHTC hat seit 1986 über 6,8 Millionen Arbeitsplätze und geschätzte 773 Milliarden US-Dollar an Löhnen und Geschäftseinkommen geschaffen, und ihr Modell wurde in verschiedenen Formen von anderen Ländern kopiert. Kritiker merken an, dass Bezahlbarkeitszeiträume auslaufen — das Rice Kinder Institute weist auf Tausende von Einheiten hin, die in den kommenden Jahren ihre Einkommensbeschränkungen verlieren könnten — und die Gutschrift ist für kleine Entwickler komplex; Vorschläge zu ihrer Ausweitung oder Vereinfachung kursieren seit Jahren im Kongress.