Creado por la Ley de Reforma Fiscal de 1986, el Crédito Fiscal para Vivienda de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) se ha convertido en la principal herramienta del país para producir vivienda de alquiler asequible. El gobierno federal asigna anualmente unos 10.000 millones de dólares en créditos a agencias estatales y locales sobre una base per cápita, y los estados los distribuyen a promotores privados mediante un proceso competitivo establecido en el Plan de Asignación Cualificada de cada estado.
La astucia del mecanismo radica en que la subvención se canaliza a través del código fiscal: un inversor que participa en un proyecto LIHTC descuenta 1 dólar de su factura fiscal federal por cada 1 dólar de crédito, generalmente reclamado a lo largo de 10 años, y ese ahorro fiscal esperado se convierte en capital propio que reduce lo que el promotor debe pedir prestado, y eso es lo que hace asequibles los alquileres. Las propiedades deben cumplir restricciones de ingresos y de alquiler durante todo el período de asequibilidad.
La escala no tiene parangón con ningún otro programa de vivienda de EE. UU.: desde 1986 el crédito ha financiado el desarrollo de 4,13 millones de viviendas de alquiler asequibles, incluidas 3,65 millones de unidades en 56.032 proyectos entre 1987 y 2022; los hogares en propiedades financiadas con el crédito tienen una renta mediana de unos 18.600 dólares, y aproximadamente el 55 por ciento son de ingresos extremadamente bajos.
Los créditos son escasos y se compite por ellos.
Los inversores privados valoran el crédito en un mercado líquido, de modo que el valor de la subvención lo fijan la oferta y la demanda, no una agencia.
Los estados hacen competir a los proyectos entre sí, de modo que los escasos créditos van a los desarrollos que mejor se ajustan a la política local.
Los promotores y los inversores comparten la carga del cumplimiento, de modo que el gobierno federal no gestiona miles de proyectos.
Un período de reclamación de 10 años coincide con el requisito de asequibilidad, alineando la subvención con la restricción.
Cuando una subvención debe llegar a millones de proyectos pequeños, emítanse beneficios fiscales escasos y negociables y déjese que los inversores privados los valoren y que los promotores compitan por ellos, en lugar de construir una burocracia de subvenciones.
El LIHTC ha generado más de 6,8 millones de empleos y unos 773.000 millones de dólares estimados en salarios y rentas empresariales desde 1986, y su modelo ha sido copiado en diversas formas por otros países. Los críticos señalan que los períodos de asequibilidad expiran —el Instituto Kinder de la Universidad Rice advierte de miles de unidades en riesgo de perder sus restricciones de ingresos en los próximos años— y que el crédito es complejo para los promotores pequeños; durante años han circulado en el Congreso propuestas para ampliarlo o simplificarlo.
CONSULTA LAS PRUEBAS
Las fuentes
- About the Housing Credit Affordable Housing Tax Credit Coalition · taxcreditcoalition.org
- The Low-Income Housing Tax Credit program, explained Kinder Institute for Urban Research, Rice University · kinder.rice.edu ·