O Crédito Habitacional de 1986 fez investidores privados financiarem moradias acessíveis por meio do código tributário

Criado pelo Tax Reform Act de 1986, o Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda (LIHTC, na sigla em inglês) tornou-se o principal instrumento do país para produzir moradia de aluguel acessível. O governo federal aloca cerca de US$ 10 bilhões em créditos por ano a agências estaduais e locais com base per capita, e os estados os distribuem a incorporadores privados por meio de um processo competitivo definido no Plano de Alocação Qualificada de cada estado.

A esperteza do mecanismo está em que o subsídio é entregue por meio do código tributário: um investidor que entra em um projeto LIHTC abate US$ 1 de sua conta de imposto federal para cada US$ 1 de crédito, geralmente reivindicado ao longo de 10 anos, e essa economia tributária esperada se torna capital próprio que reduz o que o incorporador precisa tomar emprestado — e é isso que torna os aluguéis acessíveis. Os imóveis devem atender a restrições de renda e de aluguel durante todo o período de acessibilidade.

A escala não tem paralelo em nenhum outro programa habitacional dos EUA: desde 1986, o crédito financiou o desenvolvimento de 4,13 milhões de moradias de aluguel acessíveis, incluindo 3,65 milhões de unidades em 56.032 projetos entre 1987 e 2022; as famílias em imóveis financiados pelo crédito têm renda mediana de cerca de US$ 18.600, e aproximadamente 55 por cento são de renda extremamente baixa.

Os créditos são escassos e disputados.

Os investidores privados precificam o crédito em um mercado líquido, de modo que o valor do subsídio é definido pela oferta e pela demanda, não por uma agência.

Os estados colocam os projetos uns contra os outros, de modo que os créditos escassos vão para os empreendimentos que melhor se ajustam à política local.

Incorporadores e investidores compartilham o ônus da conformidade, de modo que o governo federal não administra milhares de projetos.

Um período de reivindicação de 10 anos corresponde à exigência de acessibilidade, alinhando o subsídio à restrição.

Quando um subsídio precisa chegar a milhões de pequenos projetos, emita benefícios fiscais escassos e negociáveis e deixe que investidores privados os avaliem e que os incorporadores compitam por eles, em vez de construir uma burocracia de subvenções.

O LIHTC gerou mais de 6,8 milhões de empregos e uma estimativa de US$ 773 bilhões em salários e renda empresarial desde 1986, e seu modelo foi copiado de várias formas por outros países. Críticos observam que os períodos de acessibilidade expiram — o Rice Kinder Institute sinaliza milhares de unidades em risco de perder suas restrições de renda nos próximos anos — e o crédito é complexo para pequenos incorporadores; propostas para ampliá-lo ou simplificá-lo circulam no Congresso há anos.