FHA의 모기지 채무불이행 보증이 주택 대출을 열다

대공황 시대의 모기지는 전형적으로 50퍼센트의 계약금과 3~5년 이내의 전액 상환을 요구했고, 이는 소수의 차입자만이 실제로 감당할 수 있는 거액의 만기 일시 상환으로 끝났다. 이러한 조건은 대출 기관이 채무불이행 위험을 스스로 전적으로 부담했던 방식을 반영했다. 1933년까지 미국 주택 모기지의 최대 절반이 채무불이행 상태였고, 주택 금융이 거의 완전히 붕괴된 상황에서 은행들은 조건을 완화하기보다 오히려 더욱 조이는 것이 합리적일 수밖에 없었으며, 이는 적격 구매자 풀을 더욱 축소시켰다.

상당한 저축이 없는 모든 구매자는 시간에 걸쳐 월 상환금을 지불할 실제 능력과 무관하게 배제되었는데, 그들에게 적합했을 상품, 즉 장기, 낮은 계약금, 완전 분할 상환 대출이 바로 대출 기관들이 시장의 절반이 채무불이행하는 것을 목격한 후 제공하기에 너무 위험하다고 여긴 구조였기 때문이다.

1934년 국가주택법은 연방주택청(Federal Housing Administration)을 설립했으며, 이 기관은 적격 모기지에 대해 차입자의 채무불이행으로부터 민간 대출 기관을 보증했다. 차입자가 지불을 중단하면 은행이 아닌 FHA가 대출 기관의 잔여 손실을 보상했고, 이는 차입자들이 프로그램에 납부한 보험료로 충당되었다.

FHA는 차입자가 납부한 보험료로 충당하여 차입자의 채무불이행으로부터 대출 기관을 보증했고, 그래서 은행들은 대출을 꺼리게 만들었던 손실을 부담하지 않고도 관대하게 대출할 수 있었다.

은행들은 모든 채무불이행 위험을 부담했고, 그래서 높은 계약금과 짧은 만기를 요구했다.

FHA 보험은 채무불이행 손실을 은행에서 정부로 이전했으며, 보험료로 충당되었다.

위험이 장부에서 사라지자 은행들은 장기, 낮은 계약금 대출을 제공할 수 있었다.

보험료 충당 방식은 인수 심사의 규율을 유지했고, 그래서 프로그램은 지급 능력을 유지했다.

거래 상대방이 더 나은 조건을 제공하지 않을 때, 그것이 위험 배분에 관한 것인지 확인하라. 그들의 판단을 바꾸는 대신 특정 위험을 보증하라.

채무불이행 위험이 정부로 이전되자, 대출 기관들은 계약금을 10퍼센트까지 낮춘 20~30년 분할 상환 모기지를 제공했다. FHA 보증 모기지는 현대의 장기, 낮은 계약금 미국 주택 대출의 템플릿이 되었고, 그 보험 모델은 이후 VA 대출, 패니 메이, 그리고 오늘날까지 여전히 존재하는 정부 보증 모기지 금융의 더 넓은 시스템으로 확장되었다.