Les défauts sur les prêts hypothécaires assurés par la FHA ouvrent la voie au crédit immobilier

Les prêts hypothécaires de l'époque de la Grande Dépression exigeaient généralement un apport de 50 pour cent et un remboursement intégral en trois à cinq ans, s'achevant par un important remboursement in fine que peu d'emprunteurs pouvaient réellement honorer — des conditions qui reflétaient la mesure dans laquelle les prêteurs supportaient eux-mêmes l'intégralité du risque de défaut. En 1933, jusqu'à la moitié des prêts hypothécaires du pays étaient en défaut, et le financement du logement étant au bord de l'effondrement total, les banques avaient toutes les raisons rationnelles de continuer à durcir les conditions plutôt que de les assouplir, réduisant encore le vivier d'acheteurs éligibles.

Tout acheteur dépourvu d'épargne substantielle était exclu, quelle que soit sa capacité réelle à effectuer des paiements mensuels dans la durée, car le produit qui lui aurait convenu — un prêt à long terme, à faible apport et entièrement amortissable — était exactement la structure que les prêteurs jugeaient désormais trop risquée à proposer après avoir vu la moitié du marché faire défaut.

Le National Housing Act de 1934 a créé la Federal Housing Administration, qui assurait les prêteurs privés contre le défaut de l'emprunteur sur les prêts hypothécaires admissibles : si un emprunteur cessait de payer, la FHA, et non la banque, couvrait la perte restante du prêteur, financée par les primes d'assurance versées au programme par les emprunteurs eux-mêmes.

La FHA assurait les prêteurs contre le défaut de l'emprunteur, financé par des primes payées par l'emprunteur, de sorte que les banques pouvaient prêter généreusement sans supporter la perte qui les en empêchait.

Les banques supportaient tout le risque de défaut, elles exigeaient donc des apports élevés et des durées courtes.

L'assurance de la FHA a transféré les pertes liées aux défauts des banques vers l'État, financées par des primes.

Le risque étant sorti de leurs bilans, les banques pouvaient proposer des prêts à long terme et à faible apport.

Le financement par primes maintenait une discipline d'octroi, de sorte que le programme est resté solvable.

Lorsqu'une contrepartie refuse d'offrir de meilleures conditions, vérifiez s'il s'agit d'une question de répartition du risque ; assurez le risque spécifique au lieu de changer son jugement.

Le risque de défaut étant transféré à l'État, les prêteurs ont proposé des prêts hypothécaires amortissables sur 20 à 30 ans avec des apports aussi faibles que 10 pour cent. Le prêt hypothécaire assuré par la FHA est devenu le modèle du prêt immobilier américain moderne à long terme et à faible apport, et son modèle d'assurance s'est ensuite étendu aux prêts VA, à Fannie Mae et au système plus large de financement hypothécaire garanti par l'État encore en place aujourd'hui.