FHA-versicherte Hypothekenausfälle als Mittel zur Öffnung der Immobilienkreditvergabe

Hypotheken aus der Zeit der Depression verlangten in der Regel 50 Prozent Anzahlung und die vollständige Rückzahlung innerhalb von drei bis fünf Jahren, endend in einer großen Ballonzahlung, die nur wenige Kreditnehmer tatsächlich leisten konnten — Bedingungen, die widerspiegelten, wie vollständig die Kreditgeber das Ausfallrisiko selbst trugen. Bis 1933 waren bis zur Hälfte der Wohnungsbauhypotheken des Landes in Verzug, und da die Wohnungsbaufinanzierung nahezu vollständig zusammengebrochen war, hatten die Banken jeden rationalen Grund, die Bedingungen weiter zu verschärfen statt sie zu lockern, was den Kreis der berechtigten Käufer weiter verkleinerte.

Jeder Käufer ohne erhebliche Ersparnisse war ausgeschlossen, unabhängig von seiner tatsächlichen Fähigkeit, im Laufe der Zeit monatliche Zahlungen zu leisten, weil das Produkt, das zu ihm gepasst hätte — ein langfristiges, vollständig amortisierendes Darlehen mit geringer Anzahlung — genau die Struktur war, die Kreditgeber nun als zu riskant betrachteten, nachdem sie erlebt hatten, wie die Hälfte des Marktes in Verzug geriet.

Der National Housing Act von 1934 schuf die Federal Housing Administration, die private Kreditgeber gegen den Zahlungsausfall von Kreditnehmern bei qualifizierten Hypotheken versicherte: Wenn ein Kreditnehmer aufhörte zu zahlen, deckte die FHA, nicht die Bank, den verbleibenden Verlust des Kreditgebers, finanziert durch Versicherungsprämien, die die Kreditnehmer selbst in das Programm einzahlten.

Die FHA versicherte Kreditgeber gegen den Zahlungsausfall von Kreditnehmern, finanziert durch von Kreditnehmern gezahlte Prämien, sodass Banken großzügig Kredite vergeben konnten, ohne den Verlust zu tragen, der sie zuvor davon abgehalten hatte.

Banken trugen das gesamte Ausfallrisiko, daher verlangten sie hohe Anzahlungen und kurze Laufzeiten.

Die FHA-Versicherung verlagerte Ausfallverluste von den Banken auf den Staat, finanziert durch Prämien.

Da das Risiko von ihren Büchern verschwand, konnten Banken langfristige Darlehen mit geringer Anzahlung anbieten.

Die Prämienfinanzierung hielt die Kreditprüfung diszipliniert, sodass das Programm zahlungsfähig blieb.

Wenn eine Gegenpartei keine besseren Bedingungen anbieten will, prüfen Sie, ob es um die Risikoverteilung geht; versichern Sie das spezifische Risiko, anstatt ihr Urteil zu ändern.

Nachdem das Ausfallrisiko auf den Staat verlagert worden war, boten Kreditgeber amortisierende Hypotheken mit 20 bis 30 Jahren Laufzeit und Anzahlungen von nur 10 Prozent an. Die FHA-versicherte Hypothek wurde zur Vorlage für das moderne amerikanische langfristige Wohnungsbaudarlehen mit geringer Anzahlung, und ihr Versicherungsmodell weitete sich später auf VA-Darlehen, Fannie Mae und das breitere System staatlich gestützter Hypothekenfinanzierung aus, das bis heute besteht.