FHA保険付き住宅ローンが住宅融資を解き放つ

大恐慌時代の住宅ローンは通常、50パーセントの頭金と3年から5年以内の全額返済を要求し、最後に大きなバルーン返済が待っていたが、実際にそれを払える借り手はほとんどいなかった。こうした条件は、貸し手自身が債務不履行のリスクを完全に負っていたことを反映していた。1933年までに、国内の住宅ローンの最大半数が債務不履行に陥り、住宅金融がほぼ完全に崩壊する中で、銀行が条件を緩和するのではなく厳しくし続けたのは合理的な理由があり、適格な買い手の層をさらに狭めた。

まとまった貯蓄のない買い手は、長期的に毎月の返済を実際に続けられる能力にかかわらず、すべて締め出された。というのも、彼らに適した商品、すなわち長期・低頭金・完全元利均等返済のローンこそ、市場の半数が債務不履行に陥るのを見た後に貸し手がリスクが高すぎると考えるようになった構造そのものだったからだ。

1934年の全国住宅法は連邦住宅局（FHA）を創設し、適格な住宅ローンについて民間貸し手を借り手の債務不履行に対して保険で保護した。借り手が返済を止めた場合、銀行ではなくFHAが貸し手の残存損失を補填し、その原資は借り手自身がプログラムに支払う保険料だった。

FHAは借り手が支払う保険料を原資として、貸し手を借り手の債務不履行に対して保険で保護した。そのため銀行は、貸し出しを止めていた損失を負うことなく、寛大に融資できた。

銀行はすべての債務不履行リスクを負っていたため、高い頭金と短期間を要求した。

FHA保険は、保険料を原資として、債務不履行による損失を銀行から政府へ移した。

リスクが帳簿から外れたことで、銀行は長期・低頭金のローンを提供できた。

保険料による資金調達が引受審査の規律を保ったため、プログラムは支払能力を維持した。

取引相手がより良い条件を提示しないときは、それがリスク配分の問題かどうかを確認せよ。相手の判断を変えるのではなく、特定のリスクを保険でカバーするのだ。

債務不履行リスクが政府へ移されたことで、貸し手は頭金10パーセントという低さの20年から30年の元利均等返済住宅ローンを提供した。FHA保険付き住宅ローンは、現代の長期・低頭金のアメリカ型住宅ローンの雛形となり、その保険モデルは後にVAローン、ファニーメイ、そして今日なお存在する政府保証付き住宅金融のより広い仕組みへと拡張された。