O seguro da FHA contra a inadimplência hipotecária destrava o crédito imobiliário

As hipotecas da era da Depressão normalmente exigiam entrada de 50 por cento e quitação integral em três a cinco anos, terminando em um grande pagamento balão que poucos mutuários conseguiam efetivamente fazer — condições que refletiam o quanto os credores assumiam integralmente o risco de inadimplência. Em 1933, até metade das hipotecas residenciais do país estava em inadimplência e, com o financiamento habitacional à beira do colapso total, os bancos tinham toda razão racional para continuar apertando as condições em vez de afrouxá-las, encolhendo ainda mais o conjunto de compradores elegíveis.

Todo comprador sem poupança significativa estava excluído, independentemente de sua capacidade real de fazer pagamentos mensais ao longo do tempo, porque o produto que lhe teria servido — um empréstimo de longo prazo, com entrada baixa e totalmente amortizável — era exatamente a estrutura que os credores agora consideravam arriscada demais para oferecer após verem metade do mercado entrar em inadimplência.

O National Housing Act de 1934 criou a Federal Housing Administration, que segurava credores privados contra a inadimplência dos mutuários em hipotecas elegíveis: se um mutuário deixasse de pagar, a FHA, e não o banco, cobria a perda remanescente do credor, financiada por prêmios de seguro pagos ao programa pelos próprios mutuários.

A FHA segurava os credores contra a inadimplência dos mutuários, financiada por prêmios pagos pelos mutuários, de modo que os bancos podiam emprestar com generosidade sem arcar com a perda que os detinha.

Os bancos assumiam todo o risco de inadimplência, por isso exigiam entradas altas e prazos curtos.

O seguro da FHA transferiu as perdas por inadimplência dos bancos para o governo, financiado por prêmios.

Com o risco fora de seus balanços, os bancos puderam oferecer empréstimos de longo prazo com entrada baixa.

O financiamento por prêmios manteve a disciplina de subscrição, de modo que o programa permaneceu solvente.

Quando uma contraparte não oferece melhores condições, verifique se a questão é alocação de risco; segure o risco específico em vez de tentar mudar o julgamento dela.

Com o risco de inadimplência transferido para o governo, os credores ofereceram hipotecas amortizáveis de 20 a 30 anos com entradas de apenas 10 por cento. A hipoteca segurada pela FHA tornou-se o modelo do empréstimo habitacional americano moderno, de longo prazo e entrada baixa, e seu modelo de seguro mais tarde se estendeu aos empréstimos VA, à Fannie Mae e ao sistema mais amplo de financiamento hipotecário com garantia governamental ainda em vigor hoje.