Cómo el seguro de la FHA contra el impago abrió el crédito a la vivienda

Las hipotecas de la época de la Depresión solían exigir una entrada del 50 por ciento y la devolución total en un plazo de tres a cinco años, que terminaba en un gran pago global que pocos prestatarios podían realmente afrontar; unas condiciones que reflejaban hasta qué punto los prestamistas asumían por completo el riesgo de impago. Hacia 1933, hasta la mitad de las hipotecas de vivienda del país estaban en impago y, con la financiación de la vivienda al borde del colapso total, los bancos tenían todas las razones racionales para seguir endureciendo las condiciones en lugar de relajarlas, reduciendo aún más el conjunto de compradores elegibles.

Todo comprador sin ahorros significativos quedaba excluido, independientemente de su capacidad real de hacer frente a los pagos mensuales a lo largo del tiempo, porque el producto que le habría convenido —un préstamo a largo plazo, con una entrada baja y totalmente amortizable— era exactamente la estructura que los prestamistas consideraban ahora demasiado arriesgada para ofrecerla tras ver cómo la mitad del mercado entraba en impago.

La Ley Nacional de Vivienda de 1934 creó la Administración Federal de Vivienda, que aseguraba a los prestamistas privados contra el impago del prestatario en las hipotecas que cumplían los requisitos: si un prestatario dejaba de pagar, la FHA, y no el banco, cubría la pérdida restante del prestamista, financiada con las primas de seguro que los propios prestatarios pagaban al programa.

La FHA aseguraba a los prestamistas contra el impago del prestatario, financiado con primas pagadas por el prestatario, de modo que los bancos podían prestar con generosidad sin soportar la pérdida que los frenaba.

Los bancos soportaban todo el riesgo de impago, por lo que exigían entradas elevadas y plazos cortos.

El seguro de la FHA trasladó las pérdidas por impago de los bancos al gobierno, financiado con primas.

Con el riesgo fuera de sus libros, los bancos podían ofrecer préstamos a largo plazo con una entrada baja.

La financiación mediante primas mantuvo la disciplina en la suscripción, por lo que el programa se mantuvo solvente.

Cuando una contraparte no quiere ofrecer mejores condiciones, comprueba si se trata de la asignación del riesgo; asegura el riesgo específico en lugar de cambiar su criterio.

Con el riesgo de impago trasladado al gobierno, los prestamistas ofrecieron hipotecas amortizables a 20 o 30 años con entradas de tan solo el 10 por ciento. La hipoteca asegurada por la FHA se convirtió en el modelo del préstamo hipotecario estadounidense moderno, a largo plazo y con una entrada baja, y su modelo de seguro se extendió posteriormente a los préstamos VA, a Fannie Mae y al sistema más amplio de financiación hipotecaria respaldada por el gobierno que sigue vigente hoy.