La vivienda asequible es costosa de construir y demasiado lenta para satisfacer la demanda, y el fundador Atticus LeBlanc vio un desajuste de incentivos en todo el sector: en Atlanta, un apartamento de un dormitorio subsidiado tenía que cumplir un mínimo de 750 pies cuadrados, «mientras que sabemos que podemos alojar a personas cómodamente en 250 pies cuadrados», y además la construcción nueva se enfrentaba a largos trámites de planificación y financiación. El déficit nacional era de más de 7 millones de viviendas asequibles.
PadSplit, lanzado en Atlanta en 2017, trabaja con propietarios que alquilan casas unifamiliares. Los propietarios llevan las casas a un estándar establecido, PadSplit ayuda a añadir paredes para convertir las habitaciones sobrantes en dormitorios, y luego la empresa evalúa a los residentes y alquila las habitaciones —amuebladas, por semana si es necesario, con servicios públicos, internet y lavandería incluidos— por unos 550 dólares al mes. El precio es cercano al de una habitación de Craigslist, pero las casas están en mejores condiciones y cada compañero de piso pasa por una verificación de antecedentes.
La economía lo sostiene: un propietario que había alquilado la casa entera por 1.200 dólares gana más dinero habitación por habitación, mientras que el miembro promedio de PadSplit —que gana unos 21.000 dólares al año— ahorra 460 dólares al alquilar a través de la startup, según las cifras del artículo. La aritmética de LeBlanc para el modelo: por el costo del subsidio federal para una sola unidad, PadSplit puede crear 50. El modelo se hace eco de la vivienda de ocupación individual (SRO) que las ciudades alguna vez prohibieron, cuya desaparición contribuyó a la falta de hogar, pero con estándares de vida lo suficientemente altos, argumenta, para evitar el estigma de las SRO.
Para abril de 2019, la empresa, ahora una corporación de beneficio público, había ayudado a los propietarios a abrir más de 200 unidades, recaudó una ronda semilla de 4,6 millones de dólares ese mes y planeaba aproximadamente 1.000 unidades para fin de año, muchas en zonas de oportunidad, con planes de expansión más allá de Atlanta.
No construir unidades nuevas, sino recortar el parque existente: una pared a través de un comedor convierte una casa en un mejor negocio para el propietario.
Los propietarios convierten voluntariamente porque habitación por habitación supera el alquiler de la casa entera: la oferta sigue al beneficio en lugar de a los mandatos.
Las habitaciones pueden alquilarse por debajo del mercado porque la estructura ya existe: no hay compra de terreno, recalificación ni ciclo de construcción.
Incluir los servicios públicos invierte el incentivo de eficiencia: el propietario, no el inquilino, paga la factura eléctrica, por lo que las inversiones en eficiencia se amortizan.
Cada unidad demuestra al capital privado que la vivienda asequible puede ser tan rentable como la de precio de mercado, que es lo que LeBlanc pensaba que realmente escalaría la solución.
La vivienda nueva más barata es la vivienda que ya existe. Alinea el beneficio del propietario con el alquiler barato del residente y el mercado privado creará unidades asequibles sin que se lo pidan.
Para abril de 2019, PadSplit había ayudado a los propietarios a ofrecer más de 200 unidades asequibles y planeaba unas 1.000 para fin de año, con una iglesia de Atlanta patrocinando una casa como vivienda rápida para personas sin hogar. Persistían límites: las habitaciones admiten como máximo a dos personas, la capacidad de la casa está limitada por el número de baños, no todo el mundo quiere cocinas compartidas y algunos vecinos se resisten a ver una casa unifamiliar convertida en alquiler de múltiples unidades.
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