PadSplit dividiu casas existentes em Atlanta em quartos alugados sem nenhum subsídio

Moradia acessível é cara de construir e lenta demais para atender à demanda, e o fundador Atticus LeBlanc viu um desalinhamento de incentivos em todo o setor: em Atlanta, um apartamento de um quarto subsidiado precisava atender a um mínimo de 750 pés quadrados, "enquanto sabemos que podemos abrigar pessoas confortavelmente em 250 pés quadrados", e as novas construções ainda enfrentavam longos processos de planejamento e financiamento. O déficit nacional era de mais de 7 milhões de moradias acessíveis.

A PadSplit, lançada em Atlanta em 2017, trabalha com proprietários que alugam casas unifamiliares. Os proprietários adequam as casas a um padrão estabelecido, a PadSplit ajuda a adicionar paredes para transformar quartos excedentes em dormitórios, e então a empresa seleciona os moradores e aluga os quartos — mobiliados, por semana se necessário, com contas de água e luz, internet e lavanderia incluídas — por cerca de US$ 550 por mês. O preço é próximo ao de um quarto no Craigslist, mas as casas estão em melhores condições e todo morador passa por verificação de antecedentes.

A economia sustenta o modelo: um proprietário que alugava a casa inteira por US$ 1.200 ganha mais dinheiro quarto a quarto, enquanto o membro médio da PadSplit — com renda de cerca de US$ 21.000 por ano — economiza US$ 460 ao alugar pela startup, segundo os números do artigo. A aritmética de LeBlanc para o modelo: pelo custo do subsídio federal para uma única unidade, a PadSplit pode criar 50. O modelo ecoa as moradias de ocupação de quarto único que as cidades um dia proibiram, cujo desaparecimento contribuiu para a falta de moradia — mas com padrões de vida altos o suficiente, argumenta ele, para evitar o estigma das SROs.

Até abril de 2019, a empresa, agora uma corporação de benefício público, havia ajudado proprietários a abrir mais de 200 unidades, captado uma rodada seed de US$ 4,6 milhões naquele mês e planejava cerca de 1.000 unidades até o fim do ano, muitas em zonas de oportunidade, com expansão para além de Atlanta planejada.

Não construir novas unidades — recortar o estoque existente: uma parede atravessando uma sala de jantar transforma uma casa em um negócio melhor para o proprietário.

Os proprietários fazem a conversão voluntariamente porque quarto a quarto rende mais do que o aluguel da casa inteira — a oferta segue o lucro, não as imposições.

Os quartos podem ser alugados abaixo do mercado porque a estrutura já existe: sem compra de terreno, rezoneamento ou ciclo de construção.

Incluir as contas de água e luz inverte o incentivo à eficiência — o proprietário, e não o inquilino, paga a conta de luz, então os investimentos em eficiência se pagam.

Cada unidade demonstra ao capital privado que moradia acessível pode ser tão lucrativa quanto o preço de mercado, o que, na visão de LeBlanc, era o que realmente escalaria a solução.

A moradia nova mais barata é a moradia que já existe. Alinhe o lucro do proprietário ao aluguel barato do morador e o mercado privado criará unidades acessíveis sem que lhe peçam.

Até abril de 2019, a PadSplit havia ajudado proprietários a oferecer mais de 200 unidades acessíveis e planejava cerca de 1.000 até o fim do ano, com uma igreja de Atlanta patrocinando uma casa como moradia rápida para pessoas em situação de rua. Os limites permaneciam: os quartos comportam no máximo duas pessoas, a capacidade da casa é limitada pelo número de banheiros, nem todos querem cozinhas compartilhadas, e alguns vizinhos resistem a ver uma casa unifamiliar se tornar um aluguel de múltiplas unidades.