PadSplit a transformé des maisons existantes d'Atlanta en chambres à louer, sans aucune subvention

Le logement abordable coûte cher à construire et est bien trop lent à répondre à la demande, et le fondateur Atticus LeBlanc a constaté un désalignement des incitations dans l'ensemble du secteur : à Atlanta, un appartement d'une chambre subventionné devait respecter une surface minimale de 750 pieds carrés, « alors que nous savons que nous pouvons loger confortablement des gens dans 250 pieds carrés », et les constructions neuves devaient en outre affronter de longues procédures d'urbanisme et de financement. Le déficit national dépassait 7 millions de logements abordables.

PadSplit, lancé à Atlanta en 2017, travaille avec des propriétaires qui louent des maisons individuelles. Les propriétaires mettent les maisons à un niveau de qualité défini, PadSplit aide à ajouter des cloisons pour transformer les pièces inutilisées en chambres, puis l'entreprise sélectionne les résidents et loue les chambres — meublées, à la semaine si nécessaire, avec charges, internet et buanderie inclus — pour environ 550 dollars par mois. Le prix est proche de celui d'une chambre sur Craigslist, mais les logements sont en meilleur état et chaque colocataire fait l'objet d'une vérification des antécédents.

L'économie du modèle tient la route : un propriétaire qui louait la maison entière pour 1 200 dollars gagne davantage chambre par chambre, tandis que le membre moyen de PadSplit — gagnant environ 21 000 dollars par an — économise 460 dollars en louant via la start-up, selon les chiffres de l'article. Le calcul de LeBlanc pour le modèle : pour le coût de la subvention fédérale d'un seul logement, PadSplit peut en créer 50. Le modèle rappelle l'habitat en chambres meublées que les villes ont autrefois interdit, dont la disparition a contribué au sans-abrisme — mais avec des normes de vie suffisamment élevées, soutient-il, pour éviter la stigmatisation liée aux SRO.

En avril 2019, l'entreprise, devenue société à but d'intérêt général, avait aidé des propriétaires à ouvrir plus de 200 logements, avait levé ce mois-là un tour de financement d'amorçage de 4,6 millions de dollars, et prévoyait environ 1 000 logements d'ici la fin de l'année, beaucoup dans des zones d'opportunité, avec une expansion au-delà d'Atlanta prévue.

Ne pas construire de nouveaux logements — redécouper le parc existant : une cloison en travers d'une salle à manger transforme une maison en meilleure affaire pour son propriétaire.

Les propriétaires convertissent volontairement parce que la location chambre par chambre rapporte plus que la location de la maison entière — l'offre suit le profit plutôt que les obligations.

Les chambres peuvent se louer en dessous du marché parce que la structure existe déjà : pas d'achat de terrain, de rezonage ni de cycle de construction.

L'inclusion des charges renverse l'incitation à l'efficacité — c'est le propriétaire, et non le locataire, qui paie la facture d'électricité, si bien que les investissements d'efficacité sont rentabilisés.

Chaque logement démontre au capital privé que le logement abordable peut être aussi rentable que le prix du marché, ce qui, selon LeBlanc, permettrait réellement de faire passer la solution à l'échelle.

Le logement neuf le moins cher est celui qui existe déjà. Alignez le profit du propriétaire sur le loyer modique du résident et le marché privé créera des logements abordables sans qu'on le lui demande.

En avril 2019, PadSplit avait aidé des propriétaires à proposer plus de 200 logements abordables et prévoyait environ 1 000 d'ici la fin de l'année, une église d'Atlanta parrainant une maison comme hébergement rapide pour des personnes sans domicile. Des limites subsistaient : les chambres accueillent au maximum deux personnes, la capacité d'une maison est plafonnée par le nombre de salles de bains, tout le monde ne souhaite pas partager des cuisines, et certains voisins s'opposent à voir une maison individuelle devenir une location à plusieurs logements.