PadSplit teilte bestehende Häuser in Atlanta in Mietzimmer auf – ganz ohne Subventionen

Bezahlbarer Wohnraum ist teuer zu bauen und viel zu langsam, um die Nachfrage zu decken, und Gründer Atticus LeBlanc sah eine Fehlausrichtung der Anreize in der gesamten Branche: In Atlanta musste eine subventionierte Ein-Zimmer-Wohnung eine Mindestgröße von 750 Quadratfuß erfüllen, „während wir wissen, dass wir Menschen auf 250 Quadratfuß komfortabel unterbringen können“, und bei Neubauten kamen zusätzlich langwierige Planungs- und Finanzierungsverfahren hinzu. Das landesweite Defizit betrug mehr als 7 Millionen bezahlbare Wohnungen.

PadSplit, 2017 in Atlanta gegründet, arbeitet mit Eigentümern zusammen, die Einfamilienhäuser vermieten. Die Eigentümer bringen die Häuser auf einen festgelegten Standard, PadSplit hilft beim Einziehen von Wänden, um übrig gebliebene Räume in Schlafzimmer zu verwandeln, dann prüft das Unternehmen die Bewohner und vermietet Zimmer – möbliert, bei Bedarf wochenweise, mit Nebenkosten, Internet und Wäschemöglichkeit inklusive – für rund 550 Dollar im Monat. Der Preis liegt nahe an einem Craigslist-Zimmer, aber die Häuser sind in besserem Zustand und jeder Mitbewohner wird einer Hintergrundprüfung unterzogen.

Die Ökonomie trägt das Modell: Ein Eigentümer, der das ganze Haus für 1.200 Dollar vermietet hatte, verdient Zimmer für Zimmer mehr, während das durchschnittliche PadSplit-Mitglied – mit einem Jahreseinkommen von etwa 21.000 Dollar – laut den Zahlen des Artikels 460 Dollar spart, indem es über das Start-up mietet. LeBlancs Rechnung für das Modell: Für die Kosten der bundesstaatlichen Subvention für eine einzige Wohneinheit kann PadSplit 50 schaffen. Das Modell erinnert an die Einzelzimmerbelegung (Single-Room-Occupancy), die Städte einst verboten hatten und deren Verschwinden zur Obdachlosigkeit beitrug – allerdings, so argumentiert er, mit einem Wohnstandard, der hoch genug ist, um das SRO-Stigma zu vermeiden.

Bis April 2019 hatte das Unternehmen, inzwischen eine Public Benefit Corporation, Eigentümern geholfen, mehr als 200 Einheiten zu eröffnen, in jenem Monat eine Seed-Runde von 4,6 Millionen Dollar eingesammelt und plante rund 1.000 Einheiten bis Jahresende, viele davon in Opportunity Zones, mit geplanter Expansion über Atlanta hinaus.

Keine neuen Einheiten bauen – den bestehenden Bestand neu aufteilen: Eine Wand quer durch ein Esszimmer macht aus einem Haus ein besseres Geschäft für den Eigentümer.

Eigentümer bauen freiwillig um, weil Zimmer für Zimmer mehr einbringt als die Miete des ganzen Hauses – das Angebot folgt dem Profit statt Vorschriften.

Zimmer können unter Marktpreis vermietet werden, weil die Struktur bereits existiert: kein Grundstückskauf, keine Umwidmung, kein Bauzyklus.

Die Bündelung der Nebenkosten dreht den Effizienzanreiz um – der Eigentümer, nicht der Mieter, zahlt die Stromrechnung, sodass sich Effizienzinvestitionen amortisieren.

Jede Einheit zeigt privatem Kapital, dass bezahlbarer Wohnraum so profitabel sein kann wie marktüblicher, was laut LeBlanc die Lösung tatsächlich skalieren würde.

Der günstigste neue Wohnraum ist Wohnraum, der bereits existiert. Bring den Profit des Eigentümers mit der niedrigen Miete des Bewohners in Einklang, und der private Markt schafft bezahlbare Einheiten, ohne dass man ihn darum bitten muss.

Bis April 2019 hatte PadSplit Eigentümern geholfen, mehr als 200 bezahlbare Einheiten anzubieten, und plante etwa 1.000 bis Jahresende, wobei eine Kirche in Atlanta ein Haus als schnelle Unterkunft für obdachlose Menschen sponserte. Grenzen blieben: Zimmer nehmen höchstens zwei Personen auf, die Kapazität eines Hauses ist durch die Zahl der Badezimmer begrenzt, nicht jeder möchte Gemeinschaftsküchen, und manche Nachbarn wehren sich dagegen, dass aus einem Einfamilienhaus eine Mehrparteienmietimmobilie wird.