Energiesprong finanzierte Netto-Null-Sanierungen durch Umleitung der Nebenkostenabrechnungen der Mieter

Tiefgreifende energetische Sanierungen – Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen, genug Arbeit, um ein bestehendes Haus auf einen Netto-Null-Energieverbrauch zu bringen – sind seit Jahrzehnten technisch lösbar, stocken aber in großem Maßstab an einem bekannten Split-Incentive-Problem: Die Wohnungsbaugesellschaft oder der Vermieter, der eine hohe Anfangsinvestition genehmigen und bezahlen muss, ist nicht die Partei, die von der daraus resultierenden Senkung der Energierechnung profitiert, denn diese Rechnung zahlt der Mieter, nicht der Vermieter.

Niederländische Wohnungsbaugesellschaften standen genau vor dieser Hürde, als sie versuchten, sich den Klimaneutralitätszielen des Landes für den Gebäudebestand bis 2050 zu nähern: Eine technisch erprobte Sanierung mit einer tatsächlichen Amortisationszeit von über 30 Jahren konnte dennoch kein Genehmigungsverfahren passieren, das auf das Kapitalbudget eines einzelnen Jahres ausgerichtet war, denn aus Sicht der Bilanz der Gesellschaft sah sie wie ein reiner Kostenfaktor aus, während jemand anderes die Rendite einstrich.

Die bestehenden Nebenkostenzahlungen der Mieter wurden als „Energy Plan“-Gebühr an die Vermieter umgeleitet und verwandelten so einen planbaren 30-jährigen Einnahmestrom in Kreditsicherheiten.

Die Mieter zahlten bereits monatlich für die Energie, die die Sanierung überflüssig machen würde, sodass die Finanzierungsquelle bereits existierte.

Die Umbenennung der Zahlung in eine „Energy Plan“-Gebühr verlagerte den Cashflow zur Wohnungsbaugesellschaft, die ihn als Sicherheit nutzen konnte.

Der planbare 30-jährige Einnahmestrom machte die Sanierung ohne neues Kapital finanzierbar.

Die Kombination mit bestehenden Instandhaltungsbudgets schloss die Finanzierungslücke, sodass niemand mehr zahlte.

Wenn der Zahlende nicht der Nutznießer ist, sollte man nach einem bestehenden Zahlungsstrom an den Status quo suchen, der zur Finanzierung der Investition umgeleitet werden kann.

Bis Mitte der 2020er Jahre wurden über 111.000 niederländische Wohnungen für Netto-Null-Sanierungen unter diesem Modell vertraglich gebunden, finanziert ohne neues Kapital, das den Mietern entzogen wurde, und ohne Erhöhung ihrer monatlichen Ausgaben. Das Programm TRANSITION ZERO der Europäischen Kommission (Horizon 2020, Projekt 696186) exportierte denselben gebäudebezogenen Finanzierungsansatz nach Großbritannien und Frankreich mit ersten Verträgen über 5.000 Wohnungen pro Markt, und das Rocky Mountain Institute hat das Konzept für den US-Markt unter dem Namen „REALIZE“ angepasst.