스콰미시 원주민이 밴쿠버의 조닝이 손댈 수 없었던 땅에 11개 타워를 세웠다

밴쿠버의 키칠라노 해안선을 따라, 다리와 바다, 공원, 그리고 값비싼 단독주택들 사이에 끼인 부지 위로 11개의 주거용 타워가 올라가고 있다. 약 네 블록 안에 빽빽이 들어찬 두 번째 다운타운처럼 보이는 무리다. 주변 도시와 구별되어 느껴지는 이유는 법적으로 실제로 구별되기 때문이다. 이 개발 사업인 세낙우(Senakw)는 스콰미시 원주민 소유의 보호구역으로, 키칠라노에도, 심지어 밴쿠버에도 속하지 않는다.

그 지위 자체가 전부의 메커니즘이다. 밴쿠버 전역에서 조닝은 역사적으로 신축 건물의 높이와 밀도를 제한해 왔고, 흔히 마당이 딸린 단독주택 수준으로 묶어 왔다. 주택을 구하기 어려운 이유 중 하나다. 세낙우 같은 보호구역은 그런 조닝 규정에 구속되지 않으므로, 원주민은 이웃 어떤 부지도 승인받을 수 없는 밀도를 지을 수 있다. 이에 부유한 님비(NIMBY) 이웃들은 불만이지만, 시 관할 밖의 땅에는 당길 조닝 지렛대가 없다.

이 땅은 사들인 것이 아니라 되찾은 것이다. 세낙우는 1913년 주 정부가 주민들을 강제로 내보내고 그 뒤로 마을을 불태우기 전까지 스콰미시 사람들이 사냥하고 낚시하던 해안 마을이었다. NPR이 극적인 약자(언더독)의 법적 투쟁이라고 부른 끝에, 스콰미시 원주민은 2000년대 초 마침내 10.5에이커를 되찾았다. 세계에서 가장 비싼 도시 중 하나의 핵심 부동산이며, 지금 타워들이 서 있는 땅이다.

보호구역 땅은 연방 관할이다. 시의 조닝이 한 번도 적용된 적 없는 땅에 지으면 님비 규칙은 경계에서 멈춘다.

보호구역 땅은 지리적으로 도시 안에 있지만 조닝 권한 밖에 있어서, 모든 이웃을 막아온 높이·밀도 상한이 여기에는 적용되지 않았다.

1913년에 빼앗긴 땅을 되찾은 것 — 쫓겨난 주민들 뒤로 마을을 불태운 것까지 포함해 — 은 원주민에게 핵심 부지와 자체 관할권을 동시에 안겨주었다.

부유한 이웃의 반대에는 절차적 손잡이가 없었다. 그들이 보통 의지하는 청문회와 높이 제한은 밴쿠버 부지에 적용될 뿐, 보호구역에는 적용되지 않는다.

이 사업은 되찾은 땅의 작은 조각을 주변 도시가 조닝으로 배제해 온 규모의 고밀도 주택으로 바꾼다.

관할권은 설계 변수다. 건축을 막는 규칙을 우회하는 가장 빠른 길은 그 규칙이 한 번도 효력을 발휘한 적 없는 땅에 짓는 것이다.

11개 타워는 2026년 기준으로 공사 중이었고, NPR의 플래닛 머니는 세낙우를 아마도 북미에서 가장 흥미로운 부동산 개발로 평가했다. 주택 비용을 낮추려는 모든 도시에 교훈을 주는 실제 사례다. 이 에피소드는 알렉스 마이야시가 취재한 플래닛 머니 책의 한 장을 각색한 것이다.