Ao longo da orla de Kitsilano, em Vancouver, onze torres residenciais estão sendo erguidas num terreno comprimido entre uma ponte, a água, parques e caras casas unifamiliares — um conjunto que parece um segundo centro urbano espremido em cerca de quatro quarteirões. Ele parece distinto da cidade ao redor porque, legalmente, é: o empreendimento, Senakw, é uma reserva pertencente à Nação Squamish, e não faz parte de Kitsilano nem mesmo de Vancouver.
Esse status é todo o mecanismo. Em toda Vancouver, o zoneamento historicamente limitou a altura e a densidade de novas construções, muitas vezes a casas unifamiliares com quintais — parte do motivo pelo qual a moradia é tão difícil de encontrar. Reservas como Senakw não estão sujeitas a essas regulamentações de zoneamento, então a Nação pode construir uma densidade que nenhuma propriedade vizinha conseguiria aprovar, para consternação de seus ricos vizinhos NIMBY, que não têm nenhuma alavanca de zoneamento para acionar em terras fora da jurisdição da cidade.
A própria terra foi conquistada, não comprada. Senakw era uma vila costeira onde o povo Squamish caçava e pescava até 1913, quando o governo provincial forçou os moradores a sair e incendiou a vila atrás deles. Após o que a NPR chama de uma dramática busca legal de azarão, a Nação Squamish finalmente recuperou 10,5 acres no início dos anos 2000 — imóveis de primeira linha numa das cidades mais caras do mundo, e o terreno onde as torres agora se erguem.
Terras de reserva são jurisdição federal: construa em terras às quais o zoneamento da cidade nunca se aplicou, e as regras NIMBY param na fronteira.
As terras de reserva ficam geograficamente dentro da cidade, mas fora de sua autoridade de zoneamento, então os limites de altura e densidade que barram todos os vizinhos nunca se aplicaram aqui.
Recuperar terras roubadas em 1913 — incluindo uma vila incendiada atrás dos moradores expulsos — deu à Nação tanto um local privilegiado quanto sua própria jurisdição.
A oposição de vizinhos ricos não tinha nenhum mecanismo processual: as audiências e os limites de altura em que costumam se apoiar regem os lotes de Vancouver, não a reserva.
O projeto transforma uma faixa de terra recuperada em moradia densa numa escala que a cidade ao redor havia excluído por zoneamento.
A jurisdição é um parâmetro de projeto: a maneira mais rápida de contornar regras que bloqueiam a construção é construir em terras onde as regras nunca estiveram em vigor.
As onze torres estavam em construção em 2026, e o Planet Money, da NPR, enquadrou Senakw como possivelmente o empreendimento imobiliário mais interessante da América do Norte — uma demonstração prática com lições para toda cidade que tenta reduzir os custos de moradia. O episódio foi adaptado do capítulo do livro do Planet Money reportado por Alex Mayyasi.
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