Le long du rivage de Kitsilano, à Vancouver, onze tours résidentielles s'élèvent sur un site coincé entre un pont, l'eau, des parcs et de coûteuses maisons unifamiliales — un ensemble qui ressemble à un second centre-ville compressé en environ quatre pâtés de maisons. Il se distingue du reste de la ville parce que, juridiquement, il l'est : le projet, Senakw, est une réserve appartenant à la Nation squamish, et il ne fait partie ni de Kitsilano ni même de Vancouver.
Ce statut est tout le mécanisme. Partout à Vancouver, le zonage a historiquement plafonné la hauteur et la densité des nouveaux bâtiments, souvent à des maisons unifamiliales avec jardin — l'une des raisons pour lesquelles le logement est si difficile à trouver. Les réserves comme Senakw ne sont pas liées par ces règles de zonage, si bien que la Nation peut construire une densité qu'aucune propriété voisine n'obtiendrait l'autorisation d'atteindre, au grand dam de ses riches voisins NIMBY, qui n'ont aucun levier de zonage à actionner sur un terrain hors de la juridiction de la ville.
Le terrain lui-même a été reconquis, non acheté. Senakw était un village côtier où les Squamish chassaient et pêchaient jusqu'en 1913, lorsque le gouvernement provincial a expulsé les habitants et incendié le village derrière eux. Après ce que NPR appelle une quête juridique spectaculaire de l'outsider, la Nation squamish a finalement récupéré 10,5 acres au début des années 2000 — un bien immobilier de premier ordre dans l'une des villes les plus chères du monde, et le sol sur lequel les tours se dressent aujourd'hui.
Le terrain de réserve relève de la compétence fédérale : construire sur un terrain auquel le zonage de la ville ne s'est jamais appliqué, et les règles NIMBY s'arrêtent à la limite.
Le terrain de réserve se situe géographiquement dans la ville mais hors de son autorité de zonage, si bien que les plafonds de hauteur et de densité qui bloquent tous les voisins ne s'y sont jamais appliqués.
La récupération d'un terrain volé en 1913 — dont un village incendié derrière les habitants expulsés — a donné à la Nation à la fois un site de premier ordre et sa propre juridiction.
L'opposition des riches voisins n'avait aucune prise procédurale : les audiences et les limites de hauteur sur lesquelles ils comptent habituellement régissent les parcelles de Vancouver, pas la réserve.
Le projet transforme une parcelle de terrain reconquis en logements denses à une échelle que la ville environnante avait exclue par son zonage.
La juridiction est un paramètre de conception : le moyen le plus rapide de contourner les règles qui bloquent la construction est de bâtir sur un terrain où ces règles n'ont jamais été en vigueur.
Suites
Les onze tours étaient en construction en 2026, et l'émission Planet Money de NPR a présenté Senakw comme peut-être le projet immobilier le plus intéressant d'Amérique du Nord — une démonstration concrète dont chaque ville cherchant à réduire le coût du logement peut tirer des leçons. L'épisode a été adapté du chapitre du livre Planet Money rapporté par Alex Mayyasi.
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