スコーミッシュ・ネーションは、バンクーバーのゾーニングが及ばない土地に11棟のタワーを建てた

バンクーバーのキツィラノ海岸沿い、橋と海と公園と高価な一戸建て住宅に挟まれた敷地に、11棟の住宅タワーが建ち上がっている。およそ4ブロックに詰め込まれた、第二のダウンタウンのような集合体だ。周囲の市街地とはどこか違って見えるが、法的にも実際に別物である。この開発「セナクウ」はスコーミッシュ・ネーションの保留地であり、キツィラノの一部でも、ましてバンクーバーの一部でもない。

この地位こそが仕組みのすべてだ。バンクーバーでは歴史的に、ゾーニングが新築建物の高さと密度を制限しており、多くの場合それは庭付きの一戸建て住宅だった。住宅が見つかりにくい理由の一つである。セナクウのような保留地はそうしたゾーニング規制に縛られないため、ネーションは隣接するどの物件でも認可を得られないような密度で建設できる。裕福なNIMBYの隣人たちは、市の管轄外の土地に対して引くことのできるゾーニングのレバーを持たない。

この土地は買ったのではなく、勝ち取ったものだ。セナクウは、1913年に州政府が住民を強制的に立ち退かせ、村を焼き払うまで、スコーミッシュの人々が狩猟や漁を営んだ海岸の村だった。NPRが「劇的で劣勢からの法的闘い」と呼ぶ末に、スコーミッシュ・ネーションは2000年代初頭に10.5エーカーを取り戻した。世界で最も地価の高い都市の一等地であり、今タワーが建つ土地である。

保留地は連邦の管轄下にある。市のゾーニングが一度も適用されなかった土地に建てれば、NIMBYのルールは境界で止まる。

保留地は地理的には市の内側にあるが、市のゾーニング権限の外側にあるため、隣人たちを止めてきた高さや密度の上限がここには適用されなかった。

1913年に奪われた土地——立ち退かされた住民を残して焼かれた村を含む——を取り戻したことで、ネーションは一等地と自らの管轄権の両方を手に入れた。

裕福な隣人たちの反対には手続き上の足がかりがなかった。彼らが通常頼る公聴会や高さ制限はバンクーバーの区画を規制するものであり、保留地には及ばない。

このプロジェクトは、取り戻したわずかな土地を、周囲の市がゾーニングで排除してきた規模の高密度住宅に変えている。

管轄権は設計上のパラメータである。建設を妨げるルールを回避する最速の方法は、そのルールが一度も効力を持ったことのない土地に建てることだ。

11棟のタワーは2026年時点で建設中であり、NPRの「プラネット・マネー」はセナクウを北米で最も興味深い不動産開発かもしれないと評した。住宅費を下げようとするあらゆる都市にとって教訓となる、実証済みの事例である。このエピソードは、アレックス・マイヤシが取材したプラネット・マネーの書籍の一章を基にしている。