En 1967, la ciudad de Nueva York designó Grand Central Terminal como monumento histórico, lo que restringió lo que podía construirse en su solar. El plan de Penn Central de levantar una torre de oficinas sobre la terminal fue rechazado por la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos.
La Ley de Monumentos Históricos de 1965 suavizó el golpe: según las normas de zonificación, los derechos de desarrollo no utilizados de un solar catalogado podían transferirse a parcelas vecinas, de modo que la restricción no borraba sin más el valor del espacio aéreo.
Penn Central demandó, alegando que la designación expropiaba su propiedad sin compensación. En 1978, el Tribunal Supremo de EE. UU. dictaminó que no había expropiación, señalando, entre otras cosas, los derechos de desarrollo transferibles, que constituían una compensación significativa por la pérdida de derechos sobre la propia terminal.
La decisión convirtió los derechos de desarrollo transferibles en una herramienta estándar: la ciudad preservó el monumento, el propietario conservó un activo vendible y los futuros monumentos históricos dispusieron de un mecanismo de financiación que no costaba nada al erario.
Compensar a los propietarios de monumentos históricos con derechos de desarrollo negociables
Los TDR dieron a los propietarios de monumentos históricos un activo líquido en lugar de una pérdida.
El mercado de transferencias permitió que el desarrollo fuera a solares capaces de absorberlo.
El Tribunal Supremo trató los derechos como compensación, salvando la ley.
El mecanismo no requería dinero público, por lo que pudo extenderse por toda la ciudad.
Cuando una norma destruye valor, entregue al propietario un activo negociable en lugar de efectivo: los derechos transferibles preservan el monumento histórico sin un desembolso público, y el mercado pone precio a la compensación.
Los derechos de aire de Grand Central —más de 1,2 millones de pies cuadrados— se vendieron posteriormente y se usaron para financiar torres a lo largo del corredor de Vanderbilt, y los programas de TDR se extendieron a ciudades de todo el mundo como la respuesta estándar a la preservación de monumentos históricos.
CONSULTA LAS PRUEBAS
Las fuentes
- Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 U.S. 104 (1978) Legal Information Institute, Cornell Law School · law.cornell.edu ·
- Midtown TDR Ventures LLC v. City of New York — Complaint (1:15-cv-07647) CourtListener (US District Court, SDNY) · courtlistener.com ·