案例库 · 财务与会计 · 财务决策 · 1960–1961
1960年《房地产投资信托法》：让小投资者与富人同条件拥有购物中心
1960年美国国会创建REITs，使任何人都能拥有收益性房地产；该模式已扩展至约40个国家。
美国国会（1960年REIT立法） · 美国房地产投资信托
解法
长期以来，房地产一直是机构级别的资产：建筑需要大量资金，收入主要流向富有的所有者。1960年，在NAREIT所称的创建日期1960年9月14日，国会设立了房地产投资信托，明确旨在让所有投资者——尤其是小投资者——能够进入收益性房地产领域。
其机制是税收穿透：REIT必须将其应税收入的至少90%分配给股东，作为交换，它不缴纳企业所得税；只有股东的股息需纳税。这消除了双重征税，进而使信托可以持有任何规模的物业，任何人都可以像购买股票或债券一样购买股份。
该设计证明具有可移植性：美国模式成为约40个国家的模板，美国市场本身也从1960年代的少数信托发展为持有数万亿美元房地产和基础设施的公开市场。
生效的原因
- 90%的分配要求消除了双重征税，并强制了吸引收入投资者的分红纪律。
- 小投资者与机构购买相同的股份，所以障碍是法律结构，而非资金。
- 由于REIT必须分配，市场定价的是收入，而非价格增值。
- 简单的资格规则（房地产资产、分红、股权分散）易于复制，这就是该模式走向全球的原因。
取得的成效支付90%的收益以避税。利落
可借鉴之处
要向小投资者开放封闭的资产类别，不要强迫卖家分割较小的单位——创建一个在分配时税收中性的工具，让市场为你汇集资产。
后续进展
REITs发展为重要的资产类别：权益型REITs主导美国商业房地产投资，该模式已扩展至数十个国家，NAREIT统计美国行业的市值达数万亿美元。该结构也催生了后来的变体（mREITs、基础设施REITs），并促进了房地产所有权的民主化，尽管批评者指出REIT股价波动性如同股票而非建筑物的稳定性。
资料来源
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