#1108 1987 · Karl Case and Robert Shiller · Real estate economics
凯斯与席勒把每套房只和它自己的历史价格比，来衡量房价
问题
房价中位数会随当月卖出的是什么样的房子而剧烈波动，掩盖了房价到底有没有真涨
背景
整个 1980 年代，市面上唯一的房价走势指标，是房产中介机构每月公布的中位数或平均成交价。这个数字对追踪真实涨幅毫无用处，因为它把完全不同的房子混在了一起：这个月卖的多是刚需小户型、下个月卖的多是豪宅，哪怕没有哪套具体房子的价值变动过一分钱，中位数也会猛跳。经济学家和按揭投资者没有任何可靠办法，把真正的价格波动和这种成交结构噪音剥离开，于是谁都测不出楼市泡沫，没法把按揭证券按本地风险定价，也建不起房价期货合约——因为没有那个值得写进合约的、可信的数字。
凯斯是研究波士顿市场的经济学家；席勒花了好几年论证资产市场可以由心理而非基本面驱动。他们需要一个能把纯价格变动和卖掉房子的结构变动分开的指数。单纯多收集成交数据解决不了问题，因为毛病不在样本量——而在某个月的样本里，没有哪两套房是同一样东西被量了两次。
换别人会怎么做
所有量房价的人，要么把当期卖掉的房子简单平均或取中位数，要么试图搭一个按面积和特征调整的特征价格模型——两条路都会在数字和人们真正想知道的东西之间留一条缝，而那东西是某一套特定房子的价值到底做了什么。
他们看到了什么
房价平均值里的噪音不是测量误差，而是一个范畴错误：没有任何两套房是同一个对象，把本月成交的拿去和上月成交的比，等于拿苹果比橘子。
那一手
凯斯和席勒干脆抛开了横向对比，只盯那些卖出不止一次的房子，把每一套房产早先的成交价和后来的成交价配成一对。把这些重复交易的配对加权、汇总起来，就得出了一个指数，量的是同一批实体房子的价值随时间怎么变；成交结构问题在结构上就不可能出现，因为每一笔对比都是一套房对它的另一个自己。
为什么管用
把指数限定到重复交易上之后，每个数据点都压住了实体资产不变、只让价格浮动，而这正是指数本该隔离出来的东西；正在卖的物业结构再变，也漏不进这个数字，因为没有跨不同物业的任何对比。正是这层结构上的保证，让按揭投资者、后来还有期货交易所敢于信任这个指数，拿它来签合约。
值了多少
这套方法成了标普/Case-Shiller 房价指数，被美联储和华尔街引用，也成了全球首个房价期货市场的底子。
什么时候会失灵
这个方法只在有足够多物业会在可用时间窗口内再次转手时才管用；它会低估那些很少易手的市场或物业类型，因为任何变动都得等第二次交易发生才记录得下来，而且它对从不二次出售的房子——比如新建建筑——毫无说法。
后来呢
重复交易法如今已是全球房地产价格指数的默认做法，并给了研究者——包括席勒本人——第一份坚实的实证依据，得以在 2000 年代楼市泡沫还在膨胀时就把泡沫识别出来。
资料来源
- [1]Prices of Single Family Homes Since 1970: New Indexes for Four CitiesNational Bureau of Economic Research, 1987nber.org